東京地方裁判所 昭和６１年（ワ）１５１８７号 判決 1989年1月27日
原告
山崎善夫
右訴訟代理人弁護士
大政満
右同
石川幸佑
右同
大政徹太郎
被告
株式会社ウヰンザー
右代表者代表取締役
榊原弘之
右訴訟代理人弁護士
佐々木黎二
右同
猪山雄治
右同
枽原康雄
主文
一 被告は、原告に対し、別紙物件目録記載の建物を明渡し、かつ、昭和六一年一〇月五日から右明渡済みに至るまで一か月金四六万七〇〇〇円の割合による金員を支払え。
二 訴訟費用は被告の負担とする。
三 この判決は仮に執行することができる。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
主文と同旨
二 請求の趣旨に対する答弁
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求の原因
１ 原告は、その所有する別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）を、被告に対し、昭和四三年ころから賃貸し（以下「本件賃貸借契約」という。）、以後更新を繰り返して今日に至っているところ、被告は、契約の当初から本件建物をファッション関係の営業店舗として継続して使用してきたし、原告と被告との更新時の話し合いも右の店舗として使用することを前提としていたから、本件賃貸借契約の使用目的は、本件建物をファッション関係の店舗として使用するものとして合意されてきたものである。
２ 昭和六一年四月一二日、被告から原告に対し、本件建物の外部日除け部分、内部トイレ、手洗い、冷房及び店舗の一部を改装したいとの申入れがあったが、当時原告と被告とは紛争状態（被告が特約に違反して、本件賃貸借契約に基づく被告の敷金返還請求権を第三者に譲渡した等の理由で、原告が昭和六〇年一月七日付内容証明郵便で本件賃貸借契約を解除し、被告は、賃料を供託していた。）にあったので、原告は右申出を断った。
３ しかし、被告は、同年五月末ころから、原告の訴訟代理人弁護士の大政徹太郎に対し、一切の問題を解決したいし、扱っていた会社の商品の売行きがよくないので、自分で商品を仕入れてファッションの仕事をしたい、そのために表面ウインドウ、日除け等の部分と内部トイレの一部を改装したい旨、何度も懇願してきた。
４ そこで、代理人大政は、被告に対し、改装の場所を出来るだけ特定する図面を持参するよう指示するとともに、賃料等の改定の条件を提示し、そして、同年六月一二日原被告間で、弁護士立会のうえ、紛争状態を終了させるためと本件建物の改装について話し合いがもたれ、その結果、本件貸賃借契約の期間を同日から三年とし、賃料は一か月四六万円に増額し、共益費を一か月七〇〇〇円にすること、改装については、ファッション関係の販売店とし、表面ウインドウ、日除け、内部便所の一部とケース部分の置換えを図面どおり改装することに合意した。
５ ところで、被告は、同年七月一〇日ころ、原告に対し、急に本件建物でアイスクリームの販売店を開業したいので許可して欲しいと申し入れてきたので、原告は、これを断り、更に、被告に対し同月一八日到達の内容証明郵便で、アイスクリーム販売の店舗開業とそのための工事を中止すること、前記合意による図面どおりに従来のファッション関係の店舗として改装するよう申し入れた。
しかるに、被告は、これを無視して工事を続行し、合意と異なる改装を行い、かつ同月一八日から本件建物において営業目的の異なるアイスクリーム販売店を開業している。
６（一） 被告の右営業は、本件賃貸借契約の使用目的に反するし、また、被告が本件建物においてアイスクリームの販売店を開業するということを事前に原告に告知していなかったため、原告は、被告が従来どおりファッション関係の仕事を継続する目的で改装を行うものと信じて、前記改装を承諾したのであるから、右承諾には要素の錯誤があり無効であり、そうでないとしても、被告のなした改装は、合意に大幅に違反している。
（二） のみならず、被告は、本件建物の賃借権を事実上訴外株式会社ベイズウォーターに譲渡し又は転貸している。
また、本件賃貸借契約には、被告が本件建物の店舗名称を変更するときは、原告の書面による同意を得ること及び被告の使用人以外の取引メーカーの派出員等の他人の使用は、原告の書面による承諾がない限り出来ない、とそれぞれ約定されているのに、被告は、いずれも右約定に反し、店舗名称を「コペンハーゲンコーンズ」と変更し、本件店舗では訴外株式会社ベイズウォーターの従業員もしくは同社の派出した従業員が働いており、被告の従業員等はこれに何ら関与していない。
７ そこで、原告は、被告に対し、同年七月二五日到達の内容証明郵便で、本件賃貸借契約を解除する旨意思表示した。
８ 本件建物の賃料相当額は、一か月四六万七〇〇〇円である。
９ よって、原告は、被告に対し、解除に基づく原状回復として、本件建物を明渡すよう求めるとともに、本訴状送達の日の翌日である昭和六一年一〇月五日から右明渡済みに至るまでの一か月四六万七〇〇〇円の割合による賃料相当の損害金を支払うよう求める。
二 請求の原因に対する認否
１ 請求の原因１のうち、被告が昭和四二年ころ以降、原告からその所有する本件建物を賃借し、その後これが更新されてきたこと、被告が契約当初から本件建物でファッション関係の営業店舗として継続使用してきたことは認めるが、その余は否認する。
本件賃貸借契約の使用目的には、「店舗」として使用すること以外に何らの制限もない。
２ 同２のうち、被告が昭和六一年四月一二日に本件建物の原告主張の改装を申し出たこと、当時原被告間に原告主張のような紛争状態があったことは認めるが、その余は否認する。
右申出に対しては、原告からは書面を預かっておくとの通知があったのみである。また、本件賃貸借契約には、原告に無断で敷金返還請求権を第三者に譲渡してはならない旨の特約もない。
３ 同３は否認する。
被告が原告の代理人に申し入れた改装の理由は、本件建物はファッション関係の洋品類を販売するのに適しないから、今後は本件建物にふさわしい業種に変更して使用するため店舗を改装したいということであった。
４ 同４のうち、ファッション関係の販売店として改装するという点は否認し、その余は認める。
改装がファッション関係の販売店と限定されていたことはない。
５ 同５のうち、被告が原告に対し、原告主張のころに本件建物においてアイスクリームの販売店を開業する旨述べたのに対し、原告がアイスクリーム販売店の開業は認めないと述べたこと、原告がその主張の内容証明郵便でその主張する内容の申入れを被告にしたこと、被告が工事を続行し、原告主張の日時以降本件建物でアイスクリームの販売店を開業していることは、いずれも認めるが、その余は否認する。
改装は、合意の趣旨どおりに行ったし、原告主張の内容証明郵便が到達した時には既に内装工事は完了していた。
６ 同６の（一）のうち、被告が原告に対し、本件建物でアイスクリーム販売店を開業する旨事前に告知していないことは認めるが、その余は否認する。
右の不告知は次の理由によるものである。すなわち、被告は、営業不振のため、昭和五九年一二月二二日東京地方裁判所に和議手続開始の申立をしたが（和議債権総額一億八三七一万八〇三二円で債権者数六九名）、和議履行のめどがたたないまま一年近く経た昭和六一年三月、和議が成立すること、その後本件建物を改装して同年七月中にアイスクリームの販売（コペンハーゲンアイスクリームの専属的販売店として）を開始することを条件に、和議債権の二五パーセント及び別除権、優先権の弁済に必要な資金を貸付けるとの申出があったところ、被告には他に適当なスポンサーがなかったため、これに応ずることにし、同年三月三一日和議条件の変更を申立てて、同年五月一三日和議開始決定を得たが、当時、和議債権者全員が一致して被告の再建を希望していたわけではなく、特に渋谷地区においてはアイスクリーム戦争と称されるほど業者間の競争が激しかったことから、一部債権者が右開業に反対する虞れが多分にあったので、被告は、確実に和議が可決され、その認可決定を得るべく、裁判所、整理委員、管財人以外には、積極的には、右アイスクリーム販売店を開業することを明らかにしない方針を採ったからである。
同６の（二）のうち、本件賃貸借契約には原告主張の各約定があることは認めるが、その余は否認する。
「コペンハーゲンコーンズ」はアイスクリームの商標にすぎず、店舗名称の変更に当たらないし、また、従来どおり被告の代表者榊原弘之が被告を経営している。
７ 同７及び８は認める。
８ 同９は争う。
以上のとおり、被告には、被告及び債権者のために本件建物をアイスクリーム販売店舗として改装せざるを得ないやむを得ない事由が存在していたし、被告は、当時明確となっていた改装部分については図面を添付し、その他の部分については過去に行ったのと同程度の化粧直しとして包括的に、その改装の承諾方を申し入れ、原告から文書による承諾を得ていること、実際の改装工事も右許可の範囲内のもので、何ら建物の本体部分に変更を加えるものではなく、修復が十分に可能なものであること、原告は、改装の承諾をすることにより、従前の契約よりも有利に本件賃貸借契約を更新し、右改装により何ら不利益を被っていないこと、本件賃貸借契約には、使用目的を店舗として使用すること以外には何らの制限もないし、アイスクリーム販売店として本件建物を使用することは契約上の使用目的を逸脱するものではないことが明らかであるから、被告には信頼関係を破壊するような債務不履行事由は全くなく、原告の本訴請求は失当である。
第三 証拠<省略>
理由
一請求の原因１のうち、原告がその所有する本件建物を被告に対し昭和四三年ころから賃貸し、被告が当初からファッション関係の店舗として本件建物を継続使用してきたことは、当事者間に争いがない。
ところで、<証拠>によれば、本件建物の賃貸の目的は、単に「店舗として使用すること」と合意されていたにすぎないことが認められ、それが原告主張のようにファッション関係の店舗に限定される旨の明確な合意が当事者でなされていたことを窺わせる証拠は全くない。
しかし、賃貸借のような当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約関係においては、長年に亘る事実状態が契約の内容、秩序を形成していくことが多いことに鑑みると、本件のように、約二〇年近くもの間、被告が本件建物をファッション関係の店舗として使用してきた事実は、本件賃貸借契約を律するうえで決して無視することができないと解せられ、これを類型の異なる他業種に変更する場合には、少なくとも信義則上、賃貸人たる原告の期待を裏切らないよう配慮する義務があるであろう。
二次に、請求の原因２のうち、被告が昭和六一年四月一二日に原告に対し、本件建物の外部日除け部分、内部トイレ、手洗い、冷房及び店舗の一部を改装したい旨申し入れたこと、しかし、当時原告と被告が紛争状態にあったことは、当事者間に争いがない。
<証拠>によると、
被告は、原告に対し、本件賃貸借契約に基づく敷金返還請求権（本件建物の明渡時に八〇万円を償却した残金五八八万円）を有しているところ、被告が、まず昭和五九年八月二三日ころ、同日付文書で右敷金返還請求権を株式会社興亜物産に譲渡した旨の、次いで同年一二月二九日ころ、右請求権を武田富雄に譲渡した旨の各通知が原告に到達し、かつ、そのころ被告が同年一二月分と昭和六〇年一月分の賃料の支払を遅滞していたため、原告は、被告に対し、昭和六〇年一月七日付内容証明郵便で、右支払の遅滞や原告に無断で敷金返還請求権を第三者に譲渡した（ただし、本件賃貸借契約上、原告に無断で敷金返還請求権を譲渡してはならないとする特約はない。）ことにより迷惑を受けている等の理由で信頼関係が破壊されたとして、本件賃貸借契約を解除する旨通知し、かくして被告は、以後賃料を供託するという状態にあったこと、
そこで、被告の右改装申込書を受け取った原告は、被告に対し何らの返答もせず、原告の代理人大政徹太郎弁護士と相談して決めることにしたこと、
なお、原告と被告は、過去にも、被告が本件建物の一部を第三者に転貸したとか、賃料の支払を怠った等の理由で、三回ほど調停や裁判上の和解をしていること、
以上の事実が認められる。
三かくして、請求の原因４のうち、大政弁護士は、被告に対し、改装の場所を出来るだけ特定する図面を持参するよう指示するとともに、賃料等の改定の条件を呈示し、そして昭和六一年六月一二日に、原告と被告が、同弁護士立会のうえで、前記の紛争を終わらせるためと本件建物の改装について話し合い、その結果、本件賃貸借契約の期間を同日から三年とし、賃料を一か月四六万円に増額し、共益費を一か月七〇〇〇円とすることとし、改装については、本件建物の表面ウインド、日除け、内部便所の一部及びケースの置換えを図面どおりに改装することに合意したことは、当事者間に争いがない。
そして、右争いのない事実に、<証拠>並びに弁論の全趣旨を総合すると、
１ 原告としては、前記紛争を被告が本件建物を明渡す方向で解決したいと希望していたところ、大政弁護士の説得で右の合意に応じたものであるが、大政弁護士は、改装の点についても、原告を納得させるために、被告に対し、改装箇所を特定し、かつ出来るだけ範囲を狭めるよう要請し、被告と話し合って改装につき文書を作成し、それにつき原告の承諾を得たこと、
２ 右文書（甲第六号証）には、「添付図面のごとく表面ウインド、日除等部分と建物内部の便所一部ケース部分等」を昭和六一年七月一日から同年八月二〇日ころまで改修工事したい旨の記載があること、
３ ところで、被告は、それより先の昭和五九年一二月二三日に東京地方裁判所に対し被告の和議手続開始の申立をしており、右合意当時、和議成立とその後本件建物で「コペンハーゲンコーンズ」の専属的販売店としてアイスクリームの販売店を開業することを条件に、資金を融資するというスポンサーがいて、これを受け入れることにし、昭和六一年三月三一日に同裁判所に和議条件の変更を申し立て、同年五月一三日和議開始決定を得ていたが、和議債権者の妨害等を予想し、和議認可決定までは本件建物におけるアイスクリーム販売店の開業を裁判所等の関係者以外には積極的に明らかにしない方針であったため、右合意に至る過程においても原告及び大政弁護士に対し右事実を告知せず（被告が右事実を原告に告知していなかったことは当事者間に争いがない）、これを秘して和議認可後に本件建物でアイスクリーム販売店を開業すべく、その準備として、原告と被告間の紛争の解決と本件建物の改装の承諾を原告に求めたものであったこと（同年七月二日和議認可決定）、
４ しかし、右事実を知らない原告としては、被告の改装は従来どおりファッション関係の店舗としての改装であると理解していたこと、
以上のような事実が認められ、他に右認定を左右するに足る証拠はない。
被告代表者は、右合意当時、アイスクリーム販売店として改装の明確になっていた部分については図面で特定し、その他の部分は過去の改装と同程度の改装をするという承諾を原告から得ていたという趣旨の供述をしているが、これは、以上の認定事実に照らし到底信用できない。
四その後、同年七月一〇日ころ、被告が原告に対し、本件建物でアイスクリーム販売店を開業する旨告げ、原告がこれを認めない旨述べたこと、原告が被告に対し、同月一八日到達の内容証明郵便で、右販売店の開業とそのための工事を中止すること、前記図面どおりの改装をするよう申し入れたことは、いずれも当事者間に争いがない。
ところで、<証拠>並びに弁論の全趣旨を総合すると、
被告は、前記和議認可決定を得た後の同年七月四日ころから本件建物の改装工事を始めたところ、それは、例えば本件建物の前面ウインド部分を全部取り壊し、内部の天井、床及び側面壁をすべて取り外し、水道メータからの本件建物内の配管を全部変更するというようなものであったこと（工事費一八〇〇万円、ただし、本件建物の躯体部分には変更を加えていない。）、
原告は、被告からアイスクリーム販売店の話しを聞いた後に、電話で被告に抗議し、また大政弁護士もそのころ電話で被告に抗議し工事の中止を求めたが、被告は工事を続行して、右内容証明郵便が被告に到達した同月一八日には既にその工事を完了し、そして、被告では、前記スポンサーが派遣した者を代表取締役の一人に加える等の経営態勢を整えたうえ、本件建物前面のウインド上の壁面に「コペンハーゲンズ アイスクリーム」なる看板を掲げて、右同日から右営業を開始し今日に至っていること、
なお、原告と被告が共同で使用している水道料は、右開業以降従前の二倍以上に増加し、前記合意の際に共益費（といっても、本件賃貸借においては、実質は水道料金を意味する）の名目で増額した一か月七〇〇〇円ではもはや賄えなくなっていること、
以上の事実が認められ、他に右認定を左右するに足る証拠はない。
右認定の事実によれば、被告の為した改装の規模は、原告と被告が話し合ったその範囲を大幅に超えているものと認められる。確かに、前記改装に関する文書には、「正面ウインド、日除等部分」とか「内部の便所一部、ケース部分等」というように「等」なる文字が加えてあるが、これは、前認定の改装の合意に至るまでの経緯に照らすと、あくまでも「正面ウインド、日除」に付随する部分及び「内部の便所一部、ケース部分」に付随する部分の小規模な改装を意味していたものと解せられるし、少なくとも被告の行った改装が右の「等」なる文字をよりどころとして正当化されるものとは社会通念上到底いえないであろう。
五そうだとすると、被告における業種変更とその秘匿には会社の再建上やむを得ぬ面もあり、また右改装が本件建物の躯体部分に変更を加えず将来の修得可能なものであり、そして、被告代表者尋問の結果によれば、被告内部の経営実態や本件建物における営業状態等が従前とほとんど大差がないことが認められるけれども、しかし、原告に対する関係では、事前に業種変更を原告に告知せず、業種の変更が改装の場所、程度等に影響のあることは経験則上明らかであるのに、そのことを秘し、原告をして従前の業種のままで改装するものと誤信させ、お互いに話し合って文書まで作成し確定した改装の範囲を著しく超える工事を行った被告の行為は、やはり自己本位に過ぎ、原告に対する背信的行為といわざるをえないであろう。
したがって、被告の右行為によって、原被告間の本件賃貸借契約は、その基礎となる信頼関係を失うに至ったものと解すべきであろう。
そして、原告が被告に対し、同年七月二五日到達の内容証明郵便で、本件賃貸借契約を解除する旨意思表示したことは、当事者間に争いがないから、被告は、原告に対し、本件建物を明渡すとともに、本訴状送達の日の翌日である昭和六一年一〇月五日から右明渡済みに至るまでの一か月四六万七〇〇〇円の割合による賃料相当の損害金を支払う義務がある。
六以上のとおりであるから、原告の本訴請求は理由があるので認容することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条を、仮執行の宣言につき同法一九六条を各適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官大澤 巖）
別紙<省略>